» » Продам 1 2 доли в двухкомнатной квартире

Продам 1 2 доли в двухкомнатной квартире

Купить долю в квартире – шанс сэкономить на покупке жилья? - Рынок жилья

22.09.2014 | 00:00


Текст:
Павел Гинёв    Фото: Алексей Александронок

Такие ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю, возникают постоянно. Причин для продажи доли квартиры может быть великое множество: жизнь под одной крышей с собственниками тяжела, доля получена по  наследству и наследник не нуждается в этом жилье и т.п., но другой собственник не хочет продавать свою долю и не желает выкупать долю у продающего.

Если собственник готов продать долю квартиры, то он должен сначала предложить выкупить её другим собственникам. Это называется преимущественным правом покупки доли. Владелец доли должен письменно предупредить других собственников о своих желаниях, и дать им месяц для принятия решения.

ЭТО КРАЙНЕ ИНТЕРЕСНЫЙ И ОЧЕНЬ ВАЖНЫЙ МОМЕНТ:

Часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это совершенно разные вещи. Почувствуйте разницу между понятиями (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которого ни у кого нет.

Разрешение на продажу собственности или даже на продажу доли квартиры абсолютно противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 записано, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с иными лицами.

Как отмечают риэлторы, именно на этом этапе продавцы сталкиваются с трудностями. Дело в том, что часто сособственники трактуют свое "право преимущественного выкупа" как своего рода "разрешение на продажу". На практике это выливается в то, что они уклоняются от получения письменнного уведомления о продаже доли, а без их официального отказа региональные управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) могут отказаться от приема документов и официальной регистрации сделки. Более того, в течение 3 месяцев "неоповещенный" сособственник имеет право оспорить сделку в суде и с большой долей вероятности выиграет процесс. Естественно, в таком случае даже самый терпеливый покупатель может отказаться от данного варианта в пользу чего-то более удобного, быстрого и надежного, ведь ему тоже хочется в будущем избежать конфликтов с новыми соседями.

Почему сегодня продается так много долей?

Сегодня в Москве на продажу выставлено более десяти тысяч комнат. Но не стоит верить глазам своим – более половины из них это доли. Примерно десять лет назад, проживающие в одной квартире могли легко эту квартиру превратить в коммуналку. Для этого, например, супругам достаточно было развестись и подать заявление на раздел жилплощади. После этого бывший муж становился владельцем комнаты №1, а бывшая жена владелицей комнаты №2. А если при этом у них были дети, то они становились в очередь на улучшение жилищных условий. И по программе расселения коммуналок город брал на себя обязательства эти условия улучшить. Коммуналки расселяли, но очереди от этого меньше не становились. И государство решило избавить народ от очередной «халявы», запретив с 2001 года закреплять за собственниками определенные комнаты или, делать из обычных квартир коммунальные.
И именно с того времени, «продуктом распада» квартир стали не комнаты, а доли. Людмила Николаева – руководитель отдела продаж компании ЕГСН, говорит, что с каждым годом комнат в Москве будет продаваться все меньше, а долей все больше: «Это, ведь, закономерно. Всеми движет одно желание – улучшить свои жилищные условия. Потому, люди, живущие в коммунальных квартирах, если имеют такую возможность, стремятся выкупать соседние комнаты. Происходит обратный процесс – возвращение коммуналкам статуса обычных квартир. Постепенно комнаты уходят с рынка недвижимости. А заменяют их доли. И со временем долей будет продаваться все больше. Потому, что сегодня у людей есть только два способа реализовать свое право собственности на часть в квартире, это или продавать квартиру целиком, вместе с остальными собственниками, или, если они того не хотят, продавать свою часть отдельно».


1. С помощью каких служб можно произвести оценку стоимости его доли?

Меньшим
спросом заслуженно пользуются комнаты в коммуналках и в общежитиях. Цена таких комнат
адекватна комфортности, то есть невысокая. А продавцу требуется больше
времени и усилий, чтобы собрать комплект документов для продажи, в
частности - отказы совладельцев от преимущественного права покупки
(особенно если кто-то в отъезде). Пока он собирает согласия
сособственников и сдает документы на регистрацию, вдруг выясняется, что
кто-то подал документы на приватизацию, а значит, нужно заново
переоформлять все бумаги.

И не путайте часть квартиры с комнатой в коммуналке

Люди боятся покупать 1/2 доли, им кажется, что проще купить свою
комнату. На самом деле половина двухкомнатной (треть трехкомнатной)
квартиры лучше, чем одна комната в коммуналке. Может, поэтому
предложений по продаже комнат в коммуналке намного больше. В случае
покупки половины дома одновременно приобретается и половина земельного
участка, причем земля в данном случае тоже будет стоить дешевле. 


Меньшим спросом заслуженно пользуются комнаты в коммуналках и в общежитиях. На Автозаводе, например, много комнат в 18-комнатных коммунальных квартирах с общей кухней, душем и туалетом. Это бывшие общежития, в которых комнаты разрешили приватизировать и продавать. Цена таких комнат адекватна комфортности, то есть невысокая. А продавцу требуется больше времени и усилий, чтобы собрать комплект документов для продажи, в частности - отказы совладельцев от преимущественного права покупки (особенно если кто-то в отъезде). Пока он собирает согласия сособственников и сдает документы на регистрацию, вдруг выясняется, что кто-то подал документы на приватизацию, а значит, нужно заново переоформлять все бумаги.

И не путайте часть квартиры с комнатой в коммуналке


Вот что добавляет Анна Зубцова, директор АН «Перспектива», об особенностях приобретения комнаты либо части квартиры:


- Люди боятся покупать1/2 доли, им кажется, что проще купить свою комнату. На самом деле половина двухкомнатной (треть трехкомнатной) квартиры лучше, чем одна комната в коммуналке. Может, поэтому предложений по продаже комнат в коммуналке намного больше. В случае покупки половины дома одновременно приобретается и половина земельного участка, причем земля в данном случае тоже будет стоить дешевле.

1. Дарение. Но тут надо быть уверенным, что не кинут с деньгами. При дарении у других сособственников никакого преимущественного права не возникает. Однако, если ушлые сособственники смогут доказать, что это фактически была купля-продажа - сделка будет ничтожной.

Этот абзац специально для владельцев долей в квартирах в центре Москвы (ЦАО):

В случае, если Вы являетесь владельцем доли квартиры в центре Москвы (ЦАО), несомненно, оценить ее самостоятельно Вам вряд ли удастся по целому ряду объективных причин, описывать которые, в этом разделе не имеет смысла, так как настоящий раздел, рассчитанный на большинство квартир среднего ценового сегмента, и без того получился слишком объёмным для качественного восприятия. Поскольку, подавляющее большинство долей квартир образуются именно в спальных районах Москвы, упор сделан именно на них. По этому, чтобы не перегружать раздел лишней информацией, мы решили посвятить этому вопросу отдельную страницу. И так, если Вы хотите произвести оценку доли квартиры в центре Москвы (ЦАО), тогда Вам нужно зайти сюда: оценить долю в квартире в центре Москвы (ЦАО).

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыВнимание! Мы совсем не претендуем на точность приведенных нами процентных составляющих, это весьма условные цифры, и они могут быть некорректны к каким-то отдельным случаям, но вполне пригодны для основной массы бестолковых и бесполезных долей, которые ежедневно пачками вываливаются на столичный рынок недвижимости.

Чуть позже мы разместим на этой странице электронный калькулятор стоимости долей квартир для того, чтобы оценить долю в квартире онлайн. По нему, примерная оценка доли в квартире, будет значительно облегчена. Сейчас специалисты уже работают над этим вопросом.


Если для Вас затруднительна самостоятельная оценка доли в квартире, прямо на этой странице (ниже блок "Добавить комментарий") напишите параметры квартиры, кратко опишите ситуацию в жилом помещении, укажите ключевые моменты оценки, указанные в этом разделе, и, в кратчайшие сроки, мы опубликуем приблизительную продажную стоимость Вашей доли.


Если Вы хотите лично переговорить с нашим специалистом, просто позвоните по тел. 8 (495) 741-85-39.


 


Если Вы хотите сделать это не публично, а конфиденциально, то воспользуйтесь формой обратной связи в разделе КОНТАКТЫ.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли – 500 тыс.руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.

Наверх