» » Продажа квартиры с детьми собственниками

Продажа квартиры с детьми собственниками

как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Сделки с жильем сложны и зависят от множества факторов,
каждый из которых может повлиять на их исход. Одно из таких обстоятельств,
осложняющих продажу недвижимости, – присутствие в числе собственников жилого
помещения несовершеннолетнего.

В настоящий момент каждая десятая сделка с недвижимостью в
России в целом, и в Петербурге в частности, затрагивает права
несовершеннолетних – детей, являющихся сособственниками жилья наравне со своими
родителями, либо проживающими совместно с ними. Закон их права защищает,
указывая, что при проведении сделок с недвижимым имуществом права детей либо
других недееспособных граждан не должны быть нарушены. Отсюда возникают
дополнительные сложности в оформлении и проведении подобных сделок.

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Однако, по мнению экспертов, эта часть Гражданского кодекса, как и многие принимаемые к ней законы, еще не отработана. «В Гражданском кодексе есть лишь общие фразы, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. То есть, они не должны ухудшать свои жилищные условия. Не больше. На данный момент не существует подзаконных актов на федеральном уровне, нет и каких-то федеральных законов, которые бы регулировали вопросы, связанные с совершением сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних, с отчуждением имущества и т.д. Законов на уровне Санкт-Петербурга также не существует», – констатирует Вячеслав Романов, адвокат, преподаватель Института Недвижимости.



В частности, Кодекс указывает только, что для совершения подобных сделок требуется разрешение, и что его дают органы местного самоуправления. При этом в разных субъектах РФ этим занимаются различные структуры местного самоуправления, каждая из которых имеет на этот счет свои разработанные положения, регламентирующие порядок действия комиссии. «В итоге, любые действия органов опеки, направленные на выдачу соответствующего разрешения или на отказ в его выдаче, основываются только на внутреннем убеждении той комиссии, которая рассматривает данный вопрос», – отмечает Романов.



Все грандиозно усложняется, если квартира муниципальная (в социальном найме). Для продажи ее необходимо приватизировать. И если в квартире прописан ребенок, исключить его из числа собственников по приватизации – невозможно. Несовершеннолетний должен получить в собственность долю, соответствующую числу участников приватизации (или бОльшую). Например, если это семья из 3 человек, доля ребенка - не менее одной трети.

А чтобы продать квартиру, в которой есть собственник-ребенок, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это же касается и других сделок с недвижимостью – обмен или дарение. Получить разрешение органов опеки необходимо до заключения договора купли-продажи, мены или дарения.

Малолетними являются дети до 14 лет, за которых действуют их законные представители. Дети после 14 летнего возраста считаются несовершеннолетними, они уже имеют паспорт, и в сделках действуют самостоятельно с письменного согласия родителей или опекунов (ст. 26 ГК РФ).

Документы на приобретаемое жилье подавать не нужно, если несовершеннолетний собственник (сособственник) жилплощади передается на государственное содержание и обеспечение (например: в дом малютки или в дом ребенка). Если ребенка поместили на гос.содержание, то его родители обязаны открыть счет на его имя, положить на него равноценную сумму стоимости квартиры или ее доли и предъявить банковские документы в органы опеки. Поместить деньги на счет необходимо до совершения сделки купли-продажи.

Вряд ли опека согласится на сделку, при которой производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также на сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади. Это же касается продажи с одновременным дарением.

Но есть другая "замечательная" статья 567 ГК:

Цитата

Анна 15.01.2015 17.56.15 Здравствуйте. Скажите пожалуйста я решила продать квартиру ,но у меня в доли состоит несовершеннолетний внук , и опека спрашивает причину о продажи квартиры. Обязана ли я им говорит причину., а если я им скажу , что на погашения кредита даст ли разрешения опека

Марина 07.01.2015 18.23.21 можно ли продать квартиру под строительства дома когда дети несовершеннолетние собственники

Ольга 25.12.2014 07.09.31 Здравствуйте, такая ситуация. у меня сын подросток, сейчас ему 16 лет. в 2010 году я построила квартиру по договору долевого участия. Часть денег - собственные сбережения, часть - наследство от моей бабушки, а часть (около 30%) выделена государством по программе молодая семья, в требованиях которой было отчуждение 1/2 доли моему несовершеннолетнему сыну. Метраж квартиры был 40 м. После этого квартира была продана с участием органов опеки и построена другая, но уже площадью 60 м.2 Но я по незнанию также указала, что обязуюсь после получения свидетельства выделить сыну не 20 м2, а 1/2, а это уже 30 м2.Сейчас я очень переживаю что по достижении 18-летия мой сын захочет продать свою долю. Тем более к моей квартире проявляет нездоровый интерес мой бывший муж, который ни копейки в нее не вложил, но хочет забрать к себе в деревню сына и получить половину квартиры. Вопрос такой: долю на сына я еще не оформила, могу ли я оформить не 1/2, а 1/3 доли на него. Ведь его права не ущемляются - он пол

Для Анастасии 21.12.2014 11.56.27 При дарении переход права собственности в отличие от завещания оформляется сразу, то есть квартира после этого будет принадлежать детям и никто другой без их разрешения (в данном случае разрешения их законных представителей - мамы и папы) ею пользоваться не может. Но и родители не смогут распорядиться имуществом детей во вред детям. Квартиру Вы сможете сдать в аренду, но для обмена и продажи потребуются согласия отца и органа опеки.

Для Татьяны 21.12.2014 11.54.51 Продать имущество сына можете только получив разрешение органа опеки и попечительства. законным представителем сына Вы являетесь по факту его рождения, как мать, для этого не нужны справки. Факт родства подтверждается свидетельством о рождении. Потому первое, что необходимо сделать - обратиться в орган опеки и попечительства для консультации.

Для Марины 21.12.2014 11.50.47 Разрешение на продажу от органов опеки нужно только если Вы продаете доли несовершеннолетнего, то есть в вашем случае оно не нужно, ведь его доля так и остается неизменной, но не забывайте о преимущественном праве выкупа долей совладельцем - необходимо тут все грамотно оформить. Разрешение от отца также не нужно, так как второй сын совершеннолетний и сам выступает стороной по сделке.

Для Оксаны 21.12.2014 11.49.28 Можете, но потребуется рзрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Валентина 20.12.2014 21.18.10 я хотела купить такую квартиру, где собственник несовершеннолетний, но когда узнала, что сделка покупки жилья для несовершеннолетнего ДОЛЖНА регистрироваться ПЕРЕД моей, а потом только, если все гладко, зарегистрируют мою покупку(а деньги-то мои уже у того, кто продал несовершеннолетнему свою квартиру), призадумалась((((

Марина 03.12.2014 00.30.04 Здравствуйте. Двухкомнатная квартира принадлежит мне и двум моим детям по договору дарения мужа по 1/3 доли. Один из детей несовершеннолетний 16 лет. На каких условиях я могу продать 2 доли ( свою и совершеннолетнего сына), есть ли какие-то ограничения? Продать хотим близкому родственнику ( моему брату) Нужно ли при этом разрешение органов опеки, если доля несовершеннолетнего не меняется и условия проживания также. И нужно ли разрешение от отца на продажу долей, как это разрешение оформляется? У нотариуса или где? Спасибо.

Оксана 30.11.2014 02.17.10 Здравствуйте! Скажите пожалуйста,у меня есть квартира 1-ком в маломемейке, собственник моя несовершеннолетняя дочь. Могу я продать эту квартиру и купить 1-ком в новостройке? Собственником так же останется моя дочь. Спасибо

Сергей 05.11.2014 17.15.28 Добрый день. Квартира получена по расселению ветхого жилья и в настоящее время оформлен договор социального найма на 2-х человек. (брат - совершеннолетний и сестра - 14 лет). Планируется приватизация квартиры и последующая продажа. Вопрос: возможно ли выделение доли для сестры (14 лет) в квартире родителей? Возможность существует - площадь квартиры родителей 170 м.кв.

Для Елены 06.10.2014 14.19.20 Просто так аннулировать дарственную нельзя. Он, скорее всего, Вас просто пугает, так как сын уже собственник, это же не завещание.

Елена 05.10.2014 00.33.01 Здравствуйте!!! У меня сложный вопрос!!! Мой муж сделал дарственную на дом на нашего не совершенного сына, теперь мы в разводе, мы с сыном ушли на съемное жилье, а бывший муж остался жить в доме, прописаны в доме мы втроем, теперь дом попал под программу аварийное жилье, сыну дадут квартиру как собственнику.Как быть с бывшим мужем!!??? он хочет аннулировать дарственную, алименты не платит.

Татьяна 03.10.2014 21.35.04 Мой бывший муж умер год назад, он проживал один в ветхом доме. Сейчас этот дом по наследству достался нашему 12 летнему сыну. Сын прописан со мной в доме который я взяла в ипотеку. Могу ли я продать дом сына? Боюсь что пока сыну исполнится 18 лет он совсем развалится. Как мне поступить и куда обратиться для решения этой проблемы? У меня имеется нотариально заверенная справка о том что я законный представитель своего сына, или эта справка не имеет никакого значения в таких вопросах?

Анастасия 24.09.2014 13.30.48 Здравствуйте, подскажите пожалуйста- муж собирается оформить в дар свою квартиру на наших несовершеннолетних детей, 2 дочки у нас, не разведены мы, но живем отдельно, дети со мной. Может ли он потом препятствовать нашему проживанию там или сможет ли сам заселиться туда, если я там с детьми стану жить? Из квартиры он выписался, планируем прописать туда детей и меня. Сможет ли он сдать в аренду эту квартиру и можно ли будет обменять или продать ее, купив такую же, только в другом районе? Потребуется ли для этого согласие отца?

марина 24.09.2014 06.36.52 Здравствуйте. Скажите пожалуйста. Могу ли я прописать несовершенного ребенка (12лет) в свою долю, которая досталась мне по дарственной, без согласия второго собственника? Сама я на данной доле не прописана. Спасибо.

Анастасия 17.09.2014 20.43.40 Добрый день. Такая ситуация: хотим продать квартиру в Краснодаре, там 4 собственника в равных долях, 1/4 у меня и 1/4 доля у моего сына 6 лет. Прописаны и проживаем мы в Перми, где и собираемся покупать недвижимость. Но совместить две сделки не получится, в Перми квартиру покупать будем в ипотеку. Для покупки квартиры в Перми требуется продать в Краснодаре. Как взять разрешение в органах опеки в Перми при продаже в Краснодаре, при этом выделить сможем долю сразу как купим, не ущемляя прав, вопрос только времени. Еще два собственника проживают в Краснодаре. И сможем ли мы выделить долю ребенку при покупке в ипотеку.

Заключать сделку можно, убедившись в том, что есть решение опекунского совета, которое не нарушает права ребёнка.

Совершенная без должных документов из органов опеки продажа недвижимости в Москве признаётся недействительной.

Дорогие читатели! Эта запись оказалась весьма актуальной для вас. Я получила более 50 вопросов и добросовестно ответила на каждый из них. Но почему-то только три читателя поделились статьей в соцсетях.

Что-то обидно стало. Стараешься, стараешься...

задать вопрос или отправить заявку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребенок.

Наверх