» » Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенком

Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенком

О вычете при покупке квартиры в доле с несовершеннолетним ребенком

07.04.2010 УФНС по Республике Марий Эл

Права детей на жилые помещения закреплены действующим законодательством и судебной практикой. Их следует надлежащим образом знать каждому, кто соприкасается с интересами несовершеннолетних. Это поможет провести сделку, не ущемляя прав несовершеннолетнего.

В частности, продажа квартиры в Москве с несовершеннолетним ребенком собственником, причисляется к самым сложным операциям и находится под особым контролем. Жёсткие требования существенно усложняют процесс и требуют знания нескольких важных правил.

Согласно законодательству, дети обладают исключительными правами на жильё. Если произойдёт хоть малейшее нарушение этих прав, негативные последствия неизбежны. Сделка будет признана судом недействительной.

Второй. Если вы хотите продать квартиру, в собственниках которой есть несовершеннолетний ребенок и не хотите ничего приобретать взамен, вам все равно придется выделять долю ребенку где-либо еще, например, в квартире бабушки-дедушки.

Вывод. Продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка просто так не получится. Вам обязательно нужно будет где-то что-то выделять взамен.

И тут я подхожу к главной теме сегодняшней статьи. Где выделять долю? И сколько? Я часто встречаюсь с мнением продавцов, что все легко и просто. Допустим, есть квартира общей площадью 60 кв.м., которая была приватизирована на пятерых – бабушка, дедушка, их дочь, их зять и внук. Внук, понятное дело, несовершеннолетний и у него получается 1/5 доля в квартире, что от 60 кв.м. составляет 12 кв.м. И родители решают, что вот сейчас они купят какую-нибудь дешевую комнатку, оформят ее целиком на ребенка и все будет замечательно.

Кроме того, в органах опеки и попечительства Вам дадут список документов, которые Вы должны предоставить для рассмотрения.   собственности Вашего ребенка. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то это заявление должен писать он сам.  С похода в органы опеки. Там Вы (оба родителя)напишите заявление с просьбой разрешить продажу С чего начать?         

покупкой взамен. с одновременной  В случае, если  имущественные права ребенка не нарушаются, органы опеки выдают Вам постановление, в котором разрешают продажу детской собственности  Те же самые документы необходимо собрать и на покупаемую квартиру. Собрав весь необходимый пакет документов, Вы оставляете его на рассмотрение в органах опеки.  Правоустанавливающие документы на Вашу квартиру+копии с них, технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт+ копии с них, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, ксерокопии паспортов родителей (первая страница+ прописка). Что входит в этот список?          

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения. В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд. Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.

Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:


Однако хотя ст. 37 Гражданского кодекса РФ говорит о правовом статусе именно опекунов и попечителей, но норма ст.  60 Семейного кодекса РФ распространяет действие правил ст. 37 Гражданского кодекса РФ на родителей при реализации ими полномочий по распоряжению имуществом несовершеннолетних.


В нашем случае при использовании предложенной схемы мать мальчика могла продать долю сына, так как данная сделка совершалась бы с посторонним лицом, но при совершении встречной покупки представляла бы интересы сына в сделке со своим мужем. А это именно та ситуация, которая ч. 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ запрещена.


Однако практика принятия органами опеки соответствующих решений такова, что если при совершении подобной сделки между несовершеннолетним и самим опекуном или его родственником/супругом не нарушаются права ребенка (не уменьшается метраж жилой площади, приобретается более благоустроенное жильё и т.п.), то орган опеки пропускает такие сделки.


Все эти юридически тонкие моменты я разъяснила своим клиентам. Я выслушала все их возражения и негодования по поводу того, что когда они хотят переехать с ребенком в новую просторную квартиру, при этом предоставив ребенку после продажи другую долю, то закон им мешает это сделать. Альтернативные способы выйти из сложившейся ситуации:

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

На нашем сайте вы можете посмотреть договор купли продажи квартиры с долей несовершеннолетнего  и скачать его при необходимости.

- поэтажный план и экспликация (по двум адресам),

- кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,

- выписки из домовых книг (по двум адресам),

  • если ребенку требуется дорогостоящее лечение;
  • если состояние здоровья ребенка не позволяет ему проживать по прежнему месту жительства (например, астма в загазованном мегаполисе);
  • если ребенку будет очень полезен какой-либо вид обучения, образования, который невозможно получить в данной местности, и т. д.;

Однако и в этих случаях прослеживается основное правило – действие во благо ребенка.

Как выписать несовершеннолетнего?

На заметку:

      «Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав». Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Наверх